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用“賣”養“買”,房企扎堆文旅康養地產

作者:品橙旅游

在傳統房地產走過黃金十年后,僅依靠地產過日子的時代已經過去,各大房企紛紛將目光投向旅游業,做起了旅游地產。伴隨文旅產業發展和人口老齡化趨勢加重,文旅地產和康養地產成為大量房企的主要轉型方向。另一方面,雖然房企都在積極轉型,但轉型帶來的壓力還是讓大多數房企面臨生存問題,為緩解資金緊張,房企們開始一邊變賣資產一邊做文旅項目。

【品橙旅游】在傳統房地產走過黃金十年后,僅依靠地產過日子的時代已經過去,各大房企紛紛將目光投向旅游業,做起了旅游地產。伴隨文旅產業發展和人口老齡化趨勢加重,文旅地產和康養地產成為大量房企的主要轉型方向。另一方面,雖然房企都在積極轉型,但轉型帶來的壓力還是讓大多數房企面臨生存問題,為緩解資金緊張,房企們開始一邊變賣資產一邊做文旅項目。

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房企密集變賣虧損資產

6月21日,深圳華僑城出資51億元,與合肥城建共同建立華僑城實業,此番動作,被視為是華僑城在文旅地產領域的重大探索。又在6月14日,華僑城全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉讓的盈江縣大盈江玉石城有限公司(以下簡稱“大盈江玉石城”)100%股權在北京產權交易所正式掛牌。這一賣一買間,正是華僑城努力化解負債壓力的一大證明。

數據顯示,大盈江玉石城成立于2012年4月9日,所屬行業為房地產業,經營范圍包括珠寶玉石、翡翠毛料、成品及其它工藝品批發等,本次華僑城決定出售此公司是因為公司在今年的前5月營收為零,營業利潤虧損677.87萬元,凈利潤虧損692.57萬元,資產總計5896.97萬元,負債總計5508.48萬元。

值得注意的是,不僅是華僑城,各大房企幾乎在同一時間均加快了變賣旗下資產的進程,直接導致近期房地產行業產權轉讓項目明顯增多。

據北京產權交易所公開信息顯示,在還沒過完的6月里,就有10個房地產項目進行產權轉讓;而在5月份,也有14個項目轉讓,與之對比,從2019年1月1日至2019年4月30日,在四個月時間里僅有3項房地產項目轉讓。

在多個房地產轉讓項目中,華僑城、保利等大型央企控股的房地產企業均有出現,除此之外,還有多家不在國資委確定的房地產主業央企名單之列,包括能源化工、中航里城、中國電子等在內。

如此頻繁地轉讓房地產業務的根本原因,正是大量房企正面臨著資金緊張的困難局面。以華僑城為例,據《華僑城A2019年第一季度報告》顯示,當前華僑城總負債為2627.25億元,同比2018年底,的2170.05億元上漲了21.07%。與之相比,保利則處于更危險的局勢下,據《保利發展控股集團股份有限公司2019 年第一季度報告》顯示,保利總負債竟達到了7114.52億元,同比2018年底的6600.00億元上漲了7.80%。在高昂的負債下,房企還要響應號召持續加大對文旅地產的投入,而文旅地產又屬于重資產項目,前期的大規模擴張需要巨額資金的支持,這使得大量房企只能斷臂求生。

越負債越投,房企拿地投文旅

為響應去地產化熱潮,各大房企正在瘋狂拿地,通過地產轉型尋求新的經濟增長點,據機構數據顯示,2019年以來,搶地過百億的房企多達40家。

目前,大量房企正逐步向長租公寓、養老地產、特色小鎮、文旅地產等方向轉型。尤其是文旅地產受到房企的廣泛歡迎,據相關機構統計的數據顯示,僅在2018年,全國各地文旅項目投資和簽約額就達到4萬億元。另以文旅特色小鎮的建設為例,有機構統計數據指出,2018年,文旅特色小鎮投融資事件達到67起,涉及投融資總金額7377.39億元。此外,文旅綜合體投融資事件60起,涉及投融資金額達到5337.6億元。

說好要做文旅產業,各大房企自然不甘落于人后,目前,萬達、華僑城、恒大集團等大型企業已先后在多個城市開發文化旅游項目,投下的資金總額也是一個比一個“嚇人”。

曾開創“旅游+地產”模式的華僑城集團,在2015年最終確立了“文化+旅游+城鎮化”和“旅游+互聯網+金融”的戰略轉型方向。2016年起,華僑城開始迅速在全國布局,涵蓋了文化旅游古鎮開發和運營、大型自然和人文景區管理以及全域旅游開發三個方面的落地執行。在投資規模上,數百、上千億的大手筆不在少數。尤其是在2019年增設企業管理部后,華僑城更加重了文旅項目投資,據不完全統計,2019年尚未過半,華僑城集團及旗下公司落定的文旅項目已經達到10個,涉及投資金額約1700億元。

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除華僑城外,萬達地產同樣“大手筆”, 6月12日,萬達以71.9億元摘得甘肅蘭州七河里總面積1356.857畝的土地,用于未來的文旅項目用地。這并不是萬達在今年的第一筆文旅項目投資,據了解,萬達集團在1個月前就已經接連簽約了潮州、沈陽的文旅項目,其中潮州投資資金為200億,沈陽的文旅項目投資則超過800億元。在此之前,萬達集團還于去年11、12月分別簽約蘭州、延安文旅項目,累計將投資額達420億元。此外,萬達也正在積極與各級政府合作,為今后的文旅產業投資鋪路。

雖然萬達正在文旅地產領域瘋狂彰顯存在感,但在此之前,萬達曾“忍痛”變賣文旅項目,而接盤手就是融創。2018年,融創文旅集團在海南注冊成立,之后,融創在文旅地產的征途一發不可收拾。從目前看,融創文化旅游城是集主題樂園、星級酒店群、配套商業、娛樂秀場等多元業態于一體的綜合旅游度假目的地,西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、青島的文化旅游城已經開業。數據顯示,目前,融創文旅集團手上共有10座文旅城、4個文旅度假區和9個文旅小鎮,涵蓋39座融創樂園、24個商業、70家星級酒店。

2017年,恒大明確了旗下業務整合成“地產、金融、健康、文化旅游”四大產業。恒大的模式以“產業+地產”為基礎,在全國積極復制“童世界”和“養生谷”,已拿地或者已簽約的城市包括南京、西安、長沙、成都、貴陽等二線城市以及湖北、江蘇、山東、河南省的三四線城市。2019年6月17日,沈陽市政府與恒大集團簽署戰略合作協議,恒大集團將在新能源汽車、文化旅游、健康養生等諸多領域投資約1200億元,主打文旅與康養產業。

作為文旅地產的后來者,佳兆業算是中途入門,不過,歷經兩年的積極籌備,佳兆業進軍文旅產業的首發之作——金沙灣國際樂園項目也在今年5月正式對外發布。而集團對于首個文旅項目的支持,用佳兆業國際樂園集團主題創意及IP開發部總經理趙惠敏的話來說,就是不惜一切代價。面臨粵港澳大灣區內包括香港迪士尼、香港海洋公園、長隆在內的一系列主題公園,以及恒大、融創等投資規模達百億的文旅項目,金沙灣樂園的前途正處于迷霧之中,不過,佳兆業國際樂園集團總裁Noble Franklin Coker對其寄予厚望。為了吸引客戶,金沙灣樂園投入了大量原創IP,同時積極與中國聯通聯手打造全國首個5G智慧濱海文旅生活圈,助力金沙灣國際樂園成為粵港澳大灣區標桿性的5G智慧文旅項目。

康養地產熱度高,完善服務水平不能停

不只是恒大集團同時下注文旅和康養,在康養地產方面,綠地集團可是“前輩”。對眾多房企來說,2016年是轉型的關鍵一年,也是在這一年,綠地集團“牽手”成都文旅進軍西部文旅產業,之后在2017年,綠地集團首個文旅特色小鎮在四川落地,規劃占地約10000畝,預計投資180億元,至此,開啟了綠地集團轉型的大幕。

后在2017年10月,綠地集團發布康養產業戰略規劃,計劃投資200億元,在全國一線城市、省會城市及周邊、旅游度假區等區域開工100家康養谷酒店,五年內在國內外形成500家連鎖,同時對優質康養資產推進資產證券化。同年12月4日,綠地集團全資子公司上海綠地康養健康產業有限公司成立,全面負責綠地 “醫康養”大健康核心產業平臺建設,參與大健康領域的“醫康養”產業項目的開發與運營。截至目前,綠地康養小鎮已經布局到山東、四川、湖北等地。

綠地康養提供的一份報告顯示,2000年中國社會60歲以上老年人口達到1.3億,占人口總量的10.3%。這標志著中國正式進入學術意義上的老齡化社會。據預計,到2037年,中國的老齡人口將超過4億,進入深度老齡化時代;到2050年前后,老年人口總量將逼近5億,彼時中國老年人口將分別占亞洲老年人口的2/5、全球老年人口的1/4,同時超過發達國家老年人口總和,市場藍海已充分顯現。

萬科于2012年戰略布局養老業務,養老項目已在北京、上海、杭州、青島、成都、廣州等多個城市運營,并實現了較高的入住率。2016年,萬科養老部門計劃與北京市國企北控集團合作推出怡園光熙長者公寓。去年底,萬科旗下的首個醫療項目廣州蕙心醫院舉行開業儀式,這是萬科進入康復醫療板塊的首次探索。萬科計劃在未來2-3年深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市,此外還將重點布局10個左右“三高”(老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高)城市,養老業務將發展成獨立業務板塊。

遠洋地產則是通過與國際知名養老服務商合作的方式發力養老康養產業。2013年,遠洋地產與哥倫比亞太平洋公司、美國養老服務商Emeritus集團簽署協議,共同組建中外合資企業進行開發和經營。同年,遠洋首個養老產品“椿萱茂”在北京落地,其主要打造CLRC長者社區、CB老年公寓、CC照料中心三條產品線,為老年人提供全生命周期服務。遠洋地產總裁李明曾表示,未來養老在戰略上或會成為遠洋地產的主要業務之一。

據公開資料不完全統計,截至目前,全國已經有80多家房企和外資企業布局養老地產板塊。另有資料顯示,在2018年北京秋季房產會上,共有300多個來自全國各地的旅居康養項目參展。

雖然文旅產業也存在同質化等問題,但是相比已經初具規模的文旅產業,康養產業還是一個具有廣闊市場前景的朝陽產業,又剛好契合地方政府發展的需要——中央曾在2019年表示將投入3000億支持康養+旅游+地產模式。因此,以打造康養產業為“噱頭”,更容易拿到地,這就致使有些開發商以進軍康養地產為遮掩,掛羊頭賣狗肉,即打著康養產業的名義賣房子。甚至有些康養小鎮除氣候符合康養產業需求外,本身的醫療資質、護理服務等方面仍存在很大問題。這就導致康養地產正面臨“一顆老鼠屎壞了一鍋粥”的可悲現狀。

為了挽回人心,大量房企在布局康養產業的同時紛紛表示將繼續做“去地產化”,甚至萬科董事會主席郁亮曾公開表示:“不做‘養老地產’,要做‘養老服務’。”與此同時,將“候鳥式養老”和“度假式養老”結合到一起的“旅居式養老”逐漸浮上水面,成為熱門,但是發展旅居養老,不僅要優良的自然環境,相比于養老地產來說,對專業化的服務更是要求甚多,但是目前國內的高端養老院大都建在遠離城市的郊外,老年人出行不便;養老機構普遍缺乏高水平的醫療服務,醫護人員匱乏;各地醫保制度不銜接,老年保險制度不完善,旅居風險難以把控等問題真實存在。

因此,不論是養老地產還是旅居養老,各大房企在拿地的同時還要費心考慮如何切實有效地提升醫療水平、提供更加完善的服務,這才是企業發展好養老產業的根源,如果只憑“掛羊頭賣狗肉”的吆喝聲,估計叫的多響,也不會有人買賬,而這一部分企業也將會在不遠的將來,逐漸被優秀的養老產業淘汰。(品橙旅游 Yangqi)

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